Les sociétés de marchands de biens (SMB) sont des entités juridiques spécialisées dans l'acquisition, la rénovation et la revente de biens immobiliers. Elles offrent un cadre juridique et fiscal avantageux pour les investisseurs, permettant d'optimiser les rendements et de minimiser l'impact fiscal des opérations immobilières. Malgré leurs nombreux avantages, les SMB restent méconnues du grand public, ce qui limite leur adoption par les investisseurs souhaitant maximiser leurs gains et réduire leur charge fiscale.
Régimes fiscaux spécifiques aux sociétés de marchands de biens
Les SMB bénéficient de régimes fiscaux spécifiques qui s'écartent des régimes applicables aux particuliers. Comprendre ces régimes est crucial pour exploiter au mieux les avantages fiscaux offerts.
Le régime fiscal du BIC (bénéfices industriels et commerciaux)
Les SMB sont soumises à l'impôt sur les sociétés (IS) au titre du régime fiscal du BIC. Ce régime offre des avantages importants en termes de déductions de charges professionnelles, permettant de réduire le bénéfice imposable et donc l'impôt à payer.
- Frais de location : Les loyers payés pour les biens immobiliers acquis par la SMB sont déductibles des revenus.
- Frais d'entretien et de réparation : Les dépenses engagées pour l'entretien et la réparation des biens immobiliers sont également déductibles.
- Charges de personnel : Les salaires et charges sociales des employés de la SMB sont déductibles du bénéfice imposable.
- Frais financiers : Les intérêts d'emprunts contractés pour financer l'acquisition ou la rénovation de biens immobiliers sont déductibles du bénéfice imposable.
- Frais de gestion : Les honoraires des experts comptables, avocats, notaires et autres professionnels intervenant dans la gestion de la SMB sont déductibles.
Le régime simplifié d'imposition
Les SMB peuvent opter pour le régime simplifié d'imposition, qui simplifie les déclarations fiscales et réduit les formalités administratives. Ce régime est particulièrement adapté aux petites et moyennes SMB avec un chiffre d'affaires limité, comme par exemple une SMB spécialisée dans la rénovation de quelques appartements par an.
L'amortissement accéléré
Les SMB peuvent bénéficier d'un amortissement accéléré pour les biens immobiliers acquis. Cela permet de déduire une partie importante du prix d'achat du bien chaque année, réduisant l'assiette imposable et diminuant l'impôt à payer.
Prenons l'exemple d'un appartement acquis 200 000 € par la SMB "Habitat Moderne" pour le rénover et le revendre. Avec un taux d'amortissement de 10% par an, la SMB pourra déduire 20 000 € par an de son bénéfice imposable pendant 10 ans. Cela représente une économie d'impôt de 6 000 € par an (en considérant un taux d'IS de 30%), et une meilleure gestion de la trésorerie.
Le régime réel simplifié d'imposition (RSI)
Pour les SMB dont le chiffre d'affaires est supérieur à un certain seuil, le RSI peut être un régime fiscal avantageux. Ce régime permet de déduire les charges réelles de l'entreprise et de bénéficier de certains avantages fiscaux spécifiques. Par exemple, la SMB "Investissements Immobiliers 2000", spécialisée dans la rénovation de plusieurs immeubles par an, peut choisir le RSI pour optimiser ses déclarations fiscales et réduire son impôt à payer.
Avantages fiscaux spécifiques aux investisseurs en SMB
Les investisseurs qui détiennent des parts dans une SMB peuvent profiter de plusieurs avantages fiscaux, qui peuvent être considérables.
La réduction d'impôt via la déduction des frais de location
Les frais de location engagés par la SMB sont déductibles du bénéfice imposable. Cette déduction se traduit par une réduction d'impôt pour les investisseurs, augmentant ainsi la rentabilité de leur investissement.
Prenons l'exemple d'un investisseur qui détient 10% des parts de la SMB "Habitat Moderne" et qui réalise 10 000 € de bénéfices en location. Avec un taux d'imposition de 30%, l'investisseur économise 3 000 € d'impôt sur le revenu grâce à la déduction des frais de location.
La récupération de la TVA sur les frais engagés
Les SMB peuvent récupérer la TVA sur les frais engagés dans le cadre de leur activité. Cela permet aux investisseurs de récupérer une partie de la TVA payée sur les frais de construction, de rénovation ou d'aménagement des biens immobiliers.
Par exemple, la SMB "Investissements Immobiliers 2000" qui a engagé 100 000 € de frais de construction et qui est soumise à une TVA de 20% peut récupérer 20 000 € de TVA, ce qui représente une économie importante pour les investisseurs.
Les avantages fiscaux liés à la transmission de l'entreprise
La transmission d'une SMB aux héritiers est soumise à des règles fiscales spécifiques qui peuvent être avantageuses. Les investisseurs peuvent choisir de transmettre leurs parts de SMB à leurs enfants ou petits-enfants, en bénéficiant de réductions d'impôt significatives.
Le régime fiscal des plus-values immobilières
Les plus-values réalisées par une SMB sur la revente de biens immobiliers sont soumises à un régime fiscal spécifique. Il existe plusieurs options de taxation, et les investisseurs peuvent choisir le régime le plus avantageux pour minimiser l'impact fiscal des plus-values.
Avantages fiscaux méconnus des sociétés de marchands de biens
Outre les avantages fiscaux classiques, les SMB peuvent bénéficier de dispositifs fiscaux spécifiques dédiés à l'investissement immobilier.
Le dispositif pinel
Le dispositif Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu pour l'acquisition de biens immobiliers neufs destinés à la location. Cette réduction d'impôt est calculée sur le prix d'achat du bien et varie en fonction de la durée de la location. Par exemple, une SMB qui investit dans un appartement neuf et le loue pendant 12 ans peut bénéficier d'une réduction d'impôt de 21% du prix d'achat.
La loi Censi-Bouvard
La loi Censi-Bouvard est un dispositif fiscal destiné à encourager l'investissement dans des résidences de tourisme neuves. Elle permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu proportionnelle au prix d'achat du bien, sur une durée de 9 ans.
Le dispositif malraux
Le dispositif Malraux permet de bénéficier d'une réduction d'impôt pour la rénovation de biens immobiliers classés monuments historiques. Les investisseurs peuvent déduire 30% des travaux de rénovation de leurs revenus imposables, ce qui représente un avantage fiscal conséquent.
Le dispositif denormandie
Le dispositif Denormandie est destiné à encourager la rénovation de logements anciens dans les centres-villes et quartiers prioritaires. Il permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu proportionnelle au prix d'achat du bien, sur une durée de 12 ans.
Stratégies d'optimisation fiscale pour les sociétés de marchands de biens
Pour maximiser les avantages fiscaux et optimiser la rentabilité de leurs investissements, les SMB et les investisseurs doivent mettre en place des stratégies fiscales adaptées.
- Choisir le régime fiscal le plus avantageux en fonction de la situation de la SMB et de ses objectifs, notamment en analysant le régime réel simplifié (RSI) et le régime simplifié d'imposition.
- Optimiser l'amortissement des biens immobiliers pour réduire l'assiette imposable et l'impôt à payer.
- Gérer les plus-values immobilières en choisissant le régime fiscal le plus avantageux et en mettant en place des stratégies de défiscalisation.
- Préparer la transmission de l'entreprise en choisissant les options fiscales les plus avantageuses pour les héritiers.
- S'informer sur les dispositifs fiscaux les plus adaptés à la situation de la SMB et des investisseurs, comme le dispositif Pinel, Censi-Bouvard, Malraux et Denormandie.
Il est crucial de se faire accompagner par un professionnel en matière de fiscalité immobilière pour élaborer une stratégie fiscale efficace et optimiser les avantages fiscaux offerts par les sociétés de marchands de biens.